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半年报点评|旭辉控股:一线城市销售锐减 净负债率突破70%|365官网

发布时间:2020-12-25    来源:365备用网站97811

本文摘要:2018年8月15日,旭辉有限公司(0884.HK)发表了2018年中期审查业绩的公告。

2018年8月15日,旭辉有限公司(0884.HK)发表了2018年中期审查业绩的公告。一线城市销售急剧减少的北京,从旭辉中期审查业绩公告来看,2018年上半年旭辉销售业绩为660.3亿,比上年快速增长40%,去年1040亿元销售额达到63.5%,年1400亿销售目标达到47.2%,旭辉年35%根据城市不同,合肥、重庆、苏州、温州、宁波等二线城市业绩贡献率下降,其中合肥一城市销售额超过100亿,占总合同销售额的15.2%,重庆也有92亿销售额,占总合同销售额的13.9%。

值得注意的是,旭辉在一线城市的销售额今年急剧减少98.17亿元,比急剧下降23.20个百分点。2016年完成北京地区百亿销售额的旭辉,期间北京销售额比去年同期下降92.65%,销售额仅为3.5亿元,占0.50%的上海销售情况稍好,销售额骤降61.12%,销售额为34.36亿元,占5.20%。旭辉在一线城市的销售额和比例急剧下降,受出租车政策和市场环境的影响,也受近年来一线城市土地储备的影响。

二线城市已成为旭辉销售的重要城市,三线逐渐成为新的销售增长点,公司布局逐渐转向低能源城市。仔细观察旭辉三年的中报,一线城市储备衰退。公司期间北京的完成面积今年大幅度提高,但整体储备增长幅度小,期间的研究开发面积比例下降到2.21%。

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公司在上海的整体项目储备不减半,期间的研究开发面积只占1.93%。同时,三年来旭辉不存在许多未简化的项目库存,一线城市项目储备衰退影响旭辉一线城市销售额,意识到未来一线城市市场将进一步衰退。旭辉一线城市项目储备的另一个危险是其项目权益比例低。

旭辉在北京、上海的权益占100%的优质项目,3年来的去化面积几乎没有变化的同时,追加项目的权益占比较低,特别是在公司北京的研究开发项目中,有3个权益比例在25%左右的住宅、商业项目。另外,公司位于北京的万科天地旭辉26街区完成商业项目,权益只占26.5%和10.0%。旭辉上海项目储备权益比例高:24个完成项目中,仅3个项目权益比例高于50%。

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但是,公司在上海的项目储备多为完成项目,去化状况良好,其8个未开发项目中3个权益比例较低,分别为34.0%、34.0%和25.0%。旭辉在一线城市多的低权益比例项目对未来的销售和收益有很小的影响,担心公司在一线城市的库存去除能力。旭辉2017年的权益销售额为550亿元,今年能成为确实意义上的千亿住宅企业吗?净利润快速增长59%,净负债率突破70%期,旭辉构建营业收入约184.21亿元,比上年快速增长64.0%,其中房地产转换收益约173.95亿元。

毛利率为33.7%,比上年同期下降2.1个百分点,已经在倒数两年内有所改善。公司回归母亲的纯利润约为34.19亿元,比去年急速增加了58.6%。

值得注意的是,旭辉有限公司2018年上半年纯负债率下降到72%(2017年底为50.9%),纯负债下降到314.6亿元,对集团的反应主要是土地收购增加。关于清洁债权率,旭辉控股集团董事会主席林中应对,期待将清洁债权率控制在70%以内。

据公告,旭辉期间销售额偿还率达到80%,即偿还率低于528亿元,预收房价约为405.23亿元,同时持有人约为358.23亿元的期末现金。旭辉180日内的贴现账户约为6.27亿元,180日内的应付账户约为25.84亿元,一年内到期的债务约为126.91亿元,同时还有38.99亿元的可持续债务。

旭辉的债务和现金压力不大。旭辉期间的加权平均融资成本约为5.3%,比较初增加了0.1个百分点,融资的部分现金分别作为偿还债务的海外债务和人民币15亿元的国内公司债券使用。公司期间利息支出约为17.28亿元,其中约15.93亿元利息资本化,当期财务费用减少,但后期必须全额计入保险费。

公司期间的利息支出比2017年上半年减少了10.49亿元,增幅减少了集团总债务水平。合作土地占有率还很大的二三线城市转移到马上的土地储藏方面,据中报报道,2018年1~7月旭辉合计收购了72块土地,追加面积为955万平方米,追加货物价值约为1800亿元。

值得注意的是,自2018年初以来,旭辉新转入14个二三线城市,扩大地区垄断面积,集中到各线城市,加强地区和省域化渗透。旭辉2018上半年土储提供二线、强三线城市布局加大。累计2018年中期,旭辉在二线城市的土地储备比率约为54%,三线和其他城市的土地储备比率约为39%。

另外,旭辉在取地过程中,合作取地的比重依然很高。据中报报道,2018年上半年旭辉的土地权益上升到了58%。

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据中报报道,旭辉在2018年上半年收入的68块地区中,49块来自合作土地,约占72%。长租公寓今后3~5年规模超过20万人计划发售长租公寓的发展,旭辉领寓现在构成博乐诗、柚子、精英公司三条产品线,19个城市落地70个项目,管理规模超过35000个。

值得注意的是,8月9日,旭辉领事顺利在上海证券交易所交易民营企业的第一个货架式权益类REITs,批准30亿,首次发售2.5亿。关于领导公寓现在的发展,旭辉控股集团社长林峰对目前集团长租赁公寓的租赁率在80%以上,在收益模式下领导公寓寻求每家单店的收益,规模化后复盖面积成本。关于领带明确的发展规模目标,林峰具体来说,今后3~5年间超过20万间规模,寻求长期租赁公寓行业的第一阶段。


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